Инвестиции в загородку: Калужское шоссе в тройке лидеров...

10.08.2004 01:30

Калужское направление сегодня одно из самых востребованных. Причем, в отличие, например, от Горьковки, где преобладает спрос на объекты эконом-класса, востребовано оно именно состоятельным покупателем. Поэтому-то среди предлагаемых объектов лидируют по количеству предложений объекты бизнес- и элит-класса. Объекты же эконом-класса начинают попадаться лишь за 60-километровой отметкой. Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru решил выяснить причину такого дисбаланса и то, почему Калужка столь привлекательна для состоятельных граждан.

Дорога, ныне называемая федеральным шоссе А-101, когда-то была концом Муравского шляха. По этой степной тропе, скрытой с обеих сторон высокой травой, ходили на Москву полчища степняков, сжигая на обратном пути деревни и села и угоняя в плен население тогдашней Московии. Так было до тех пор, пока на Оке, невдалеке от впадения в нее реки Угры не построили город-крепость с рыбьим названием Калуга.

Калуга стала надежной преградой на пути крымцев. Нельзя сказать, что набеги после этого прекратились – степняки стали сворачивать с Муравского шляха на Изюмский, а с него на Ногайский и приходили грабить Московию уже по другой дороге - со стороны Рязани. Но тот отрезок Муравского шляха, что шел от Москвы до Калуги стал безопаснее и получил название Калужской дороги. Начиналась эта дорога от Калужской заставы и шла там, где сейчас проходит улица Профсоюзная. По этой дороге отступал из Москвы Наполеон, а деревнями в районе Теплого стана и завода Мосрентген владела печально известная Салтычиха.

Теперь же Калужское шоссе начинается на том месте, где до революции проходила граница Московского и Подольского уездов. Сегодня Калужское направление одно из самых престижных в области. Если говорить о рейтинге на рынке загородной жилой недвижимости, то, по словам руководителя департамента консалтинга компании DeltaRealty Екатерины Газовой, среди основных подмосковных направлений Калужское шоссе находится на третьем месте по престижности после Рублево-Успенского и Новорижского. Прежде всего, этот вывод следует из средней стоимости предложений в организованных коттеджных поселках по рассматриваемому направлению, как строящихся, так и эксплуатируемых. Кроме того, стабилен и высокий уровень спроса на объекты по Калужскому направлению (порядка 15% от общего объема спроса по так называемым элитным направлениям). В целом, исторически Калужское шоссе всегда было одним из самых престижных, поэтому здесь появляются действительно достойные предложения в коттеджных поселках - как бизнес-класса, так и элитных...

...Ранее на Калужском шоссе за МКАДом не было городской застройки, так как здесь не расположено городов-сателлитов. Практически сразу за чертой Москвы начиналась пригородная зона, сформированная организованными коттеджными поселками. Сейчас пустующая ниша заполняется – в течение 25-30 лет в рамках проекта «А-101» планируется возвести порядка 16 млн. квадратных метров жилья и около 600 000 квадратных метров под объекты социальной инфраструктуры.

Влияние таких масштабных проектов на загородную недвижимость, в частности, на динамику цен, сложно оценить однозначно. С одной стороны, многократно увеличится общественный и частный автопарк, что не лучшим образом скажется на экологии. С другой стороны, жители близлежащих коттеджных поселков смогут воспользоваться богатой инфраструктурой новых районов. Реализация проекта А-101 способна создать новый имидж Калужского шоссе, которое до последнего времени не имела таких ярких характерных особенностей, как, например, Рублево-Успенское или Дмитровское. Достоинства и недостатки

Среди неоспоримых достоинств Калужского направления можно, по мнению Екатерины Газовой (DeltaRealty), выделить экологию, природно-рекреационные ресурсы, а также достаточно развитую социальную, коммерческую и транспортную инфраструктуру. Недостатками, которые, впрочем, весьма относительны в условиях современного развития рынка загородной недвижимости, являются ограниченность земельных ресурсов под новую застройку, а также довольно высокая для Подмосковья плотность населения, что приводит к загруженности Калужского шоссе в часы пик. Высокую стоимость загородной недвижимости вряд ли можно отнести к недостаткам направления, поскольку это своего рода естественный фактор отбора однородного по социальному признаку населения. В конечном счете, это оценивается потенциальными покупателями жилья как неоспоримый плюс.

Одним из плюсов Калужского шоссе, по мнению Дмитрия Таганова (Инком), является хорошо развита инфраструктура, в первую очередь - спортивно-развлекательная. Здесь расположено множество домов отдыха и санаториев, например, Воскресенское, Ватутинки, Вороново, Григорчиково, Ясенки, Десна, Михайловское, Пахра и пр. Жители близлежащих поселков могут пользоваться их богатой инфраструктурой: посещать бассейн, совершенствовать навыки верховой езды, заниматься в тренажерных залах, играть в пейнтбол и т.д. Еще один плюс это то, что Калужское шоссе очень хорошо обеспечено торгово-развлекательной инфраструктурой, например, на его пересечении с МКАД находятся гипермаркеты «Мега-Химки», ИКЕА, Ашан, OBI. Кто же покупатель?

Покупатель домов по Калужскому направлению – это, по мнению Екатерины Газовой (DeltaRealty), клиент со средствами и знанием того, что он хочет. За небольшими исключениями, загородная недвижимость покупается для себя, то есть не с целью вложения средств. Более половины потенциальных клиентов – это семьи в составе 2-4 человек, где возраст родителей составляет 35-45 лет. Жилье для родителей по данному направлению приобретается достаточно редко. Принимая во внимание среднюю стоимость домовладения по Калужскому шоссе (порядка $1,5-2 млн.), доход на семью составляет от $30 тыс. в месяц. Кредиты на покупку недвижимости привлекаются нечасто; как правило, дома приобретаются на собственные средства и сбережения.

В 10-15% случаев покупатели недвижимости на Калужском шоссе рассчитывают на дальнейшую прибыль от сдачи объекта в аренду. Доходность такого бизнеса составляет порядка 7% годовых, что немногим больше, чем показатели по доходности от аренды в Москве. Высокий спрос на аренду элитного жилья, прежде всего по престижным направлениям, дает основания считать такое вложение средств надежным, хоть и не самым прибыльным. В основном, это относится к элитному ценовому сегменту; коттеджи бизнес-класса в настоящее время не могут обеспечить и 5% годовых при сдаче в аренду за счет значительно более низких ставок аренды на рынке.

Что же касается именно тех, кто покупает недвижимость на Калужском направлении в качестве второго дома, то, по мнению Дмитрия Таганова (Инком), покупателями коттеджей в окрестностях Калужского шоссе являются жители Юго-Западного Административного округа Москвы, что обусловлено географической близостью

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru Итак, выслушав мнение наших экспертов, можно с уверенностью сказать, что Калужское шоссе это одно из самых привлекательных направлений. Благодаря хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуре, в Калужское направление продолжают вкладываться сбережения, несмотря на то, что рост цен замедлился, и рынок становится всё более стабильным и предсказуемым. Ведь даже если нас и ждет очередная стагнация, дом на Калужке лучше всё-таки иметь, чем не иметь.

(с) Metrinfo.ru